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質問
QNo.4038776 余裕資金は、繰上返済が得？ｏｒ資産運用が得？
質問者：bakero 現在３００万の余裕資金があります。
すぐにでも住宅ローンの繰上返済にあてるべきか、現在行っている資産運用にあてるべきかで悩んでいます。
ここで質問ですが、各条件を次のように仮定すると、どちらが有利になるのでしょうか？

住宅ローンの条件
　・残高２３００万円、借入期間２３年、全期間の金利２％（と仮定）
資産運用の条件
　・将来の運用利益４％（で保障されていると仮定）

単純に考えると、運用での利益は年１２万円（300×0.04）で、一見「お得」のように思えます。
しかし住宅ローンは、３００万円分の「マイナス複利」を考慮しないといけないと思います。
これらの損得が私には理解できません。
どなたかアドバイスをお願いいたします。
困り度：
  • 困っています
質問投稿日時：
08/05/21 12:14
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答
ANo.4 税金や控除などを除いて単純に考えるなら・・・

住宅ローンを2000万円のローンと300万円のローンに分解します。

(A)年利2%、支払期間23年のローン：2000万円
(B)年利2%、支払期間23年のローン：300万円

そして繰上返済も資産運用も(B)の部分について働きかけると考えるといいと思います。

繰り上げ返済するとBのローンが完全消滅。
資産運用する場合はBが資産運用用のローンで、300万円を年利2%で借りて年利4%で運用できることになります。

机上の計算では運用する方が得です。

ただし、実際には税金他の計算がありますし、そもそも資産運用の利回りが保証されていないという問題がありますが。
回答者：ryuken_dec
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：
08/05/22 05:27
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答
ANo.3 損得と言うより、住宅ローンがある方は、投資に踏み込むべきでないです。
回答者：masuling21
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：
08/05/21 15:20
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答良回答20pt
ANo.2 僕なら、迷わず、繰上げ返済しますね。
ローンの金利2%は見せかけだけのまやかしですね。
利子の先払いをさせ、借金本体は後半返済期間に後ろ送りにしてその長期金利を取り立てます。元本均等返済なら着実に毎月の返済額が減っていきますが、現実のローンは、毎月の返済は一定で低額に抑えていかにも返済しやすいように見せかけているだけです。返済期間前半では、元本はほとんど減りませんので、その分、利子を沢山払わされている計算になります。おそらく金利は実質上、倍以上になっていると思います。返済完了直前ではローン残高に対する金利2%になると思います。

住宅ローンの金利は低くても、23年間の金利を先払いに近く、返済完了の10年位前から徐々に元本返済が増えていきます。つまり2300万の借金を平均20年前後2%利率で借りたと仮定してその利子をほとんど最初の15年位で払っている計算になります。最初の10年で800万支払ったとしてもそのうち元本返済には100万円分位かそれ以下しか返済されていないはずです。
つまり10年後でも借金残高は2300-100=2200万となっています。
返済内訳を見ていただけば分かると思いますが、金利分（利息分）がほとんどで、元本残高（ローン残高）はほとんど減っていないと思います。毎月10万円返済しても、元本返済には1万円も回っていないでしょうね。
（銀行からの返済明細票で確認ください）
つまり23年間、金利2%で借りるということです。素人考えでは11.5年目にはローン残高が半分になっていると思いがちですが、実際は75%以上残高が残っていたりするかと思います。

300万の繰上げ返済でおそらく8年位は返済期間が短縮されるでしょう。そうすると2300万*(2/100)*8=368万位の利子分の支払いが無くなると同時に、ローン残高も減りますので、毎月の返済額も減少します。その分を余裕資金にすれば、おそらく10年目にはローンの完済が出来るでしょう。このことは10年目〜23年目の10年間の利子（2%で23年間借りる利子の13年間分です。）が節約できることを意味します。

万が一15年目に事故等で支払いが滞ってもローンの7割以上が残るため差し押さえ競売にかけられて処分されても、償却できず借金が残るだけでしょう。
元気な支払い能力のあるうちに繰り上げ返済して完済しておくべきです。
住宅ローン減税の適用期間の恩恵が少なくなった出来るだけ早い時期から繰り上げ返済されるといいですね。

ローン返済方式を「元利均等返済」方式で2000万、金利2%、ボーナス返済なし、で計算した例が見つかりましたので、参考まで抜粋を書くと
------------住宅ローンFP（専門家）の試算
　金利２％の場合
　毎月返済額：101,177円
　元金返済分：67,843円
　利息返済分：33,333円（毎月返済額の約32.9％）
------------
元利（利子分）を毎月均等返済でも毎月返済額の1/3が利子ですね。
これが借金返済額の半分が利子ということで、金利2%から言えば50%の金利とも思える利息ですね。この利息は元本の返済額に対応するものではなく、絶えず2000万という借金に対する利息を毎月均等に支払わせているということです。
繰り上げ返済により、一気に返済リストのたとえば10年後に飛びますので、元本も減少した所から、の新返済リストに移行します。さらに翌年、また繰上げ返済をすれば、さらに返済リスト上でたとえば18年後に飛べます。そうずると毎月の返済の中の元本比率がかなり増え、利息分割合が相当減少します。返済額自体、ローン残高が減っているため減少します。
これを繰り返せは10年も経たない内（おそらく5年位で）に完済できるでしょう。
僕の場合も質問者さん以上のローン残高の多く、金利も数倍でしたが、ローン減税の恩恵がなくなった直後から、節約と副業で、150万〜250万ためては繰上げ返済することを繰り返した結果、繰り上げ返済開始から5年位でローンを完済しました。少なくても子供の大学進学資金が必要になる前にローンは返済しておきたいですね。

なお、計算は大雑把な数値です。
回答者：oyaoya65
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：
08/05/21 13:39
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答良回答10pt
ANo.1 単純計算ですがご了承ください…
運用利益に関しては、複利で計算します。

「１年目」
支払利息 2,250万円　×　0.02 = 45万円
運用利益 　300万円　×　0.04 = 12万円
差引　　　　　　　　　　　　 △33万円

※繰り上げ返済した場合
支払利息 1,950万円　×　0.02 = 39万円
運用利益　0円
差引　　　　　　　　　　　　 △39万円

「２年目」
支払利息　2,150万円　×　0.02 = 43万円
運用利益　　312万円　×　0.04 = 12.5万円
差引　　　　　　　　　　　　　△31.5万円

※繰上げ返済した場合
支払利息　1,850万円　×　0.02 = 37万円

こんな感じで計算していった場合、２３年間の合計は…
支払利息　　　△529万円
運用利益　　　　411万円
所得税　　　　 △82万円
差引　　　　　△200万円
住宅借入金控除＋175万円
再差引　　　　 △25万円

※繰上げ返済した場合
支払利息　　　△400万円
運用利益　　　　　0万円
差引　　　　　△400万円
住宅借入金控除＋145万円
差引　　　　　△255万円

こんな感じになります。
あくまで概算計算ですし、他にもいろいろ誤差があります。特に住宅借入金控除や所得税に関しては大きく異なる場合があります。
また、年4％で運用するにはリスクの高い商品を選択することになりますので、一概にはどちらが得かは言えません。
回答者：kinoman
種類：回答
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：
08/05/21 13:24
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)
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