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質問
質問者：0783640 勝手に父名義の土地を息子名義に変更したい
困り度：
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 5年前に土地の名義は父（54歳自営業とアルバイト）、建物とローンの名義は私（会社員）ということで家を建て直しました。その後、私は結婚して同居する予定でしたが、親が嫁に妊娠中にも関わらず心無い事を言ったりして喧嘩の毎日だったので、家を出てアパート暮らしをすることにしました。現在私名義の実家のローンを父（59歳アルバイトから正社員に変更と自営業）が払っているのですが、昨年父が膵臓癌で余命半年と宣告され、家のローンをどうするのかと聞いたら、そのうち払えなくなるが、家を手放す気は無いと言われてしまいました。先々、現在住んでいる周辺で家が欲しいので、実家の私名義のローンを無くしてくれと親に頼んだのですが、親は貯金が無くて何とも出来ない状態でした。住宅メーカーに相談したところ、共働きだから実家のローンが残っていても、家を買うことが可能と言われましたが、嫁が、妊娠中にうちの親に散々暴言を吐かれたから、助けてあげたくないので、親が実家のローンを払えないなら家を売らない限り離婚だと言われます。親族間売買も無理、ローン一括返済も無理、父は冷静に話が出来ないため話し合うのは無理、残された道は、土地の名義を勝手に変更し売るしかないのでしょうか？もし、親が告訴したとしても、金が無いし、親子間のトラブルだし、こっちも親のおかげで家庭が無茶苦茶になるから何ともならないですよね？
質問投稿日時：08/05/04 15:35
質問番号：3996920
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答

 
回答者：rokosuke ロコスケです。

親子間の感情の対立が深刻であるように感じますが、
法的な問題にする必要は無いと考えます。

お父さんが、少なくとも年内には病院に入院されて体力の低下と共に
性格も丸くなり、冷静に物事を静かに考えられるように
なられると推察します。

お父さんには、「いつまでも自由に住んで下さい。
ローン　払えなくなったら息子が代わりに払うのが当然ですから、
安心して住んで下さい。」
これだけは言うべきでしょう。
数十年、親に世話になったのですから当然ではないですか？
あと、数か月しか親孝行できないのです。
亡くなられてから１０のことをするよりも、生前に一つのこと
でも良いですから してあげて下さい。
（これは生前の親が僕に言った言葉です　笑）

年内にも、土地は相続により貴方の名義になる可能性が大なのでは？
それまで待ちましょう。
お父さんを平穏な気持ちで見送ってあげるべきではと思います。


＞親が実家のローンを払えないなら家を売らない限り離婚だと言われます

そのような理由では離婚は貴方が拒否すれば認められません。
早ければ年内にも土地は、こちらの名義になるのです。
それを短絡的な考えで問題を解決させないと離婚だと言うのは単なるわが
ままでしょう。
妊娠中で情緒不安定になられていると推察します。
生まれてくる子供の将来を考えるように諭すべきです。

相続したら、売るなり住むなり自由にすれば良いでしょう。

＞土地の名義を勝手に変更し売るしかないのでしょうか？

これは犯罪の相談ですよ。
言葉に気をつけましょう。

数か月、あるいは1年と少しの我慢ですべてが自動的に解決します。
お孫さんの顔をお父さんが見れば、少しは気持も落ち着くでしょうね。

お父さんが自暴自棄になって土地を担保に借金でもされたら、大変な
ことになりかねません。
それこそ家屋を失い、相続するのは借金だけとなり、
相続放棄をしなければならない事態になるのを回避しなくては
なりません。
しかも建物のローンは残るのです。

親と嫁に挟まれて大変でしょうが、ここは貴方がしっかりしなければ
ダメです。
両者とも好きに放言するでしょうが、それに振り回されずに
貴方はどのような考えを持つのか、はっきりすべきでしょう。

目先の判断は止めましょうね。

法律相談のカテゴリーですが人生相談のような回答に傾きました。

ご容赦を . . .
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：08/05/05 11:04
回答番号：No.5
この回答へのお礼回答有難う御座いました。
回答を参考に嫁と話し合い、親とも電話で話しました。
父は働けなくなったら売ると言っていました。
過去に、父が共同経営に失敗した時、借金を払ったり、母に妹の免許を払う金が無いから、立て替えてくれと言われ払い、数ヶ月後返してと言ったら、そんな金あるわけないやろ、別にそれくらい親孝行だと思ってくれてもええやんかと言われ返してもらえなかったりなどなどお金の援助はかなりしているし、騙されたりしているので、これ以上親にお金の援助をするとは言いたくないのですが、もう少し我慢してみます。

回答

良回答10pt
回答者：noname#63725 土地の売買などの契約は本人が行わないと駄目です。

本人の承諾を得て息子が代わりに行う事を民法では代理権を与えられた事になります。

質問者さんが父親から代理権を与えられないで行う事は民法の【無権代理】が成立します。

親子間のトラブルだけに留まらず、その不動産を買った人に最悪の状況では迷惑を掛ける事になります。
物件の引渡しが出来なければ、その人に対して損害賠償を支払う事になります。
民法第117条の無権代理人の責任として規定されています。

＞共働きだから実家のローンが残っていても、家を買うことが可能と言われましたが

不可能では有りませんが、リスクが高いです。
住宅メーカーの人間は商品を売りたいのでリスクが高くても売ろうとします。
自分の持っている負の財産と新たに組むローン・返済計画をしっかり立てから考えましょう。
種類：回答
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：08/05/04 17:31
回答番号：No.4
この回答へのお礼回答有難う御座いました。
嫁と回答を参考に話し合い、
昨日改めてハウスメーカーの人ともローンの相談をしました。
改めて話を聞くと、確かにリスクが高いなと感じたので、
もう少し我慢することにします。

回答

良回答20pt
回答者：mano5 土地の登記名義を勝手に変更するだけでは、不動産侵害罪を構成しません（公正証書原本不実記載罪、同行使罪が成立するにとどまります）。
しかしながら、その後に転売する意思があるので、ご質問のケースでは、不動産侵害罪と公正証書原本不実記載罪、同行使罪が成立します。

ただ、不動産侵害罪は、親族相盗にあたるので、刑が免除されるので、起訴されることはないと思います。

以上が法的な回答ですが、やはり、その後の家庭環境を考えれれば、今は相続時まで待つのが賢明です。
種類：回答
どんな人：一般人
自信：自信あり
回答日時：08/05/04 16:45
回答番号：No.3
この回答へのお礼回答有難う御座いました。
参考になりました。

回答

 
回答者：noname#65452 刑法

第二百三十五条の二（不動産侵奪） 　他人の不動産を侵奪した者は、十年以下の懲役に処する。

まもなく、相続されることですし、急ぐこともないのでは？

相続後、共同で売却するもよし、仲直りして母上と同居するもよし。

父上亡き後、母上と嫁さんと質問者様で話し合っておきめになられたらいかがかしら
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：08/05/04 16:18
回答番号：No.2
この回答へのお礼回答有難う御座いました。
嫁と回答を参考に話し合いました。
今まで嫁が母に対して何かと気を使ってきたのですが、
母は自己中心的で、働きもしないのに欲深く、
恩を仇で返してくるので同居を考えれないとの事でした。
母は父が亡くなった後は一緒に住みたいと言っています。
取りあえず勝手に不動産を売る事は考えないようにします。

回答

 
回答者：roroko 今日は。法律的に確かなことは解りませんけれど、勝手に土地の名義を変更するのは、親子間でも問題だと思います。
万が一、告訴等にならなくても、お父様からあなたへの生前贈与になって、かなりの税金がかかります。
また税金を払ってもいいとお考えでも、普通、お家を買う人は、お家を見にきます。
その際、ご両親様が居住なさっており、現状では立ち退かれるとも思えず、内覧とかさせて頂けるとも思えず、お家を売るのはかなり難しいと思います。
大変嫌な言い方ですが、お父様のご病状を伺った感じでは、遺産相続も遠い未来ではないように思います。
ご兄弟がいらっしゃらないと仮定して、土地の相続はお母様と、質問者様になると思います。
その際、ご結婚当初の悪感情はあられるとは思いますが、お母様の分を、多少の金銭をお渡しすることで、全てを質問者様の名義になさり、その上で、お母様には、そのお金で、今後の住居を考えていただき、お家の処分等を考える方が、当たり障りもなく、確実だと思います。
奥さまには、お母様を助けるといった考え方ではなく、遺産相続に一つの方法としてとらえていただくよう、説得なさることをお考えになったらいかがでしょうか？

ご参考までに
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：08/05/04 16:04
回答番号：No.1
この回答へのお礼回答有難う御座いました。
私は2人兄弟で、口だけは達者のフリーターの妹がいます。
嫁と回答を参考にさせて頂き色々話し合いました。
親とも少し電話で話をしました。
父は昨年6月に余命半年と言われましたが、
放射線治療など延命処置がうまくいったみたいで、
腫瘍マーカーが下がり、まだまだ俺は5年ぐらいは生きれるから、
働ける間は家のローンを払っていくから大丈夫だ、
働けなくなったら家を売るから安心しろと言われました。
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