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質問
質問者：nikomiya 借地ですが、次回更新時には地主さんより、更地にして出てくださいと言われ困っています。
困り度：
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 築40年の家屋ですが、現在両親が二人で暮してます。母が身障者なのと父も高齢（83歳）なので、同居をする（一階に両親・二階に私と家内）予定なのですが、家も古いので耐震・耐加重を主にしたリフォームを地主さんに相談したところ、リフォームに関しては図面を確認しＯＫを貰えそうなのですが、次回の更新時（18年後）には、子供が住むので更地にして出て下さいとの条件を出されました。長年住まわせて頂いてるので。地主さんの意向は極力尊重して、これからの18年貯蓄等、考慮して生活するつもりですが、主人も心臓に病があり、私が社員として働けるのも、後十年です。もし、この条件で約束するとしたら、何かあったときに住む家もなくなるのではと、不安でなりません。何か良い知恵がございましたら、是非ご教授願いたく申し上げます。ちなみに、二年前の更新時には二百万円お支払いしてます。（どういう訳か領収書は貰えませんでした）また、更新の内容には出て行くときは、更地で返すことが明記されています。（近所の大工さんに聞いたところ、取り壊し費用で三百万ぐらいかかるといわれました）以上、よろしくお願い申し上げます。
質問投稿日時：08/05/01 12:46
質問番号：3989646
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回答

良回答20pt
回答者：noname#65504 ＃３です。

1、地主さんの息子さんが居住する為に更新できないのは、正当な事由でしょうか。

借地の場合はよくわかりませんが、借家の場合は正当な事由としては不十分とされることが多い事情です。
質問者たちを追い出しても使用しなければならない事情があるかどうかによると思います。


２．契約者は両親ですが、18年後の更新時に、更地にして返却する約束を私たちと連名で捺印するよう要求されています。仮に署名捺印したとすれば、公正証書や念書の類となり、次回の更新時に私共にとって不利な条件にならないでしょうか。

公正証書は有力な文書ですが、おそらく借家法の方が優先されると思います。借家法では買い取り請求権をあらかじめ放棄をすることはできないとしてます。
法テラスや低料金の弁護士会の法律相談で確認してみてください。
​http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/chintaisyaku1.htm#...​

ただし、定期借地契約に切り替えるような話なら別ですが、その場合借地契約期間は５０年になるはずです（住居の場合）。


３．建物買い取り請求権ですが、築年数を考えると良い価格が付くとは思われません。その場合、借地権と言うものも金額に考慮されるのでしょうか。

借地権価格は考慮されないです。
​http://www.macsauru.com/yindex/archives/2005/07/post_48.html​

でも地主側に正当な事由がなければ、建物があれば更新されます。
なお、双方の合意により更新しなかった場合は建物買い取り請求権は使用できません。更新の時期に更新をするといえば原則更新をすることに法理でなっています。それを断ってきたら、代わりに更地にしないという条件で合意して契約を終わらせるのなら問題ないでしょう。更地にしなければならないというのなら、更新をするとしてしまえば多くの場合更新できてしまいますし、更新拒絶が認められた場合でも、建物を買い取らなければ借地を明け渡さないでよいことになっています。
​http://www.amshmwin.com/real/2005/09/post_170.html​

また、建物が無価値ならその無価値（ただ）で買い取らせばよいだけだと思います。その建物を使用するか取り壊すかは買い取った地主の判断となります。

4、リフォームの承諾料ですが、更新時の契約書には、改築に関しては事前に承諾を得る事としてあり、承諾料（金額）については、明記されていません。地主さんからは、今のところ18年後の明け渡し要求だけで、承諾料については、話がありませんが、今後明け渡し要求に対する私共の対応が一段落するようなら、次なる要求として心構えをしておいた方が良いのでしょうか。

金額はあらかじめ決めていなくとも承諾する代わりに要求されることが多いようです。心構えをし、相場を調べておくとよいでしょう。
種類：回答
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：08/05/02 17:43
回答番号：No.4
この回答へのお礼こんにちは、nikomiyaです。この度はご親切にご回答戴き、有難うございます。おかげさまで、とても勇気づけられました。心より御礼申し上げます。図々しいお願いですが、又何かありましたらご教授願えれば幸いです。末筆ながら、時節柄お体をお大事に、御尊家益々のご発展をご祈念申し上げます。

回答

 
回答者：noname#65504 地主が更新を拒絶する場合、正当な事由が必要ですので、建物があれば、通常契約期間を除き同じ条件で更新することができます。

また契約時期からすると旧借地法が適用になると思われますので、地主側の理由により更新しない場合は、建物買い取り請求権が借り手にありますので、更地にする必要はありません。

またこの権利を放棄するような特約は借り手に一方的に不利な特約として無効になると考えられます。つまり、このような特約があっても地主都合の退去の場合で更新を望むにもかかわらず、退去させられる場合、建物をそのときの時価で引き取ってもらえます。

この内容は、消費者生活センターや無料の法律相談先である法テラスなどで確認をとるとよいでしょう。

ちなみにリフォームなどの承認を得るときも承諾料を支払うのが普通ですがそれはないのでしょうか？

なお、更新料を受領していて領収書を出さない場合、印紙税という税法上の違法行為になることがあります。
種類：回答
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：08/05/01 14:34
回答番号：No.3
この回答への補足ご返事戴き大変ありがとうございます。恐縮ながら補足質問をさせていただきます。1、地主さんの息子さんが居住する為に更新できないのは、正当な事由でしょうか。2、契約者は両親ですが、18年後の更新時に、更地にして返却する約束を私たちと連名で捺印するよう要求されています。仮に署名捺印したとすれば、公正証書や念書の類となり、次回の更新時に私共にとって不利な条件にならないでしょうか。3、建物買い取り請求権ですが、築年数を考えると良い価格が付くとは思われません。その場合、借地権と言うものも金額に考慮されるのでしょうか。4、リフォームの承諾料ですが、更新時の契約書には、改築に関しては事前に承諾を得る事としてあり、承諾料（金額）については、明記されていません。地主さんからは、今のところ18年後の明け渡し要求だけで、承諾料については、話がありませんが、今後明け渡し要求に対する私共の対応が一段落するようなら、次なる要求として心構えをしておいた方が良いのでしょうか。ご多忙の中大変恐縮ながら、ご教授戴ければ幸いです。
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

良回答10pt
回答者：takumaF こんにちは。
借地借家法によれば、原則として借地人に不利な特約は無効です。１８年後の時点で合意により「契約は終了する・更地の戻して返還する」という合意をするのは自由ですが、あらかじめ、契約期間満了時に契約が終了するということと更地に戻すということを特約しておくことは無効です。
つまり、原則としては、更新するということです。また、地主に正当事由があって、借地契約が終了するにしても、その場合には、建物買取請求ができます。この場合、借地人が更地にする費用を負担して更地にする必要はないということです。

また、更新料等支払うのは自由ですが、その場合には、領収証の交付と引換えに支払うべきです。相手が領収証の交付を拒否すれば、更新料の支払を拒否すればよかったのです。

感じとしては、地主にいいように話をされているような気がします。ですが、法律は借地人が有利に作られています。今のところは、あまり気にかける必要もないと思います。とりあえずは安心して暮らると思います。
１８年後も、希望すれば、借地権は更新されるのが原則です。その時点で、弁護士等法律の専門家に間にはいってもらった方がよいと思います。
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：08/05/01 14:28
回答番号：No.2
この回答への補足ご返事戴き大変ありがとうございます。恐縮ながら補足質問をさせていただきます。1、地主さんの息子さんが居住する為に更新できないのは、正当な事由でしょうか。2、契約者は両親ですが、18年後の更新時に、更地にして返却する約束を私たちと連名で捺印するよう要求されています。仮に署名捺印したとすれば、公正証書や念書の類となり、次回の更新時に私共にとって不利な条件にならないでしょうか。3、建物買い取り請求権ですが、築年数を考えると良い価格が付くとは思われませんが、借地権と言うものも金額に考慮されるのでしょうか。4、リフォームの承諾料ですが、更新時の契約書には、改築に関しては事前に承諾を得る事としてあり、承諾料（金額）については、記入されていません。地主さんからは、今のところ18年後の明け渡し要求だけで、承諾料については、話がありませんが、今後明け渡し要求に対する私共の対応が一段落するようなら、次なる要求として心構えをしておいた方が良いのでしょうか。ご多忙の中大変恐縮ながら、ご教授戴ければ幸いです。
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：Fiveleaves 借地権に関する問題ですので、カテゴリーを替えて
「法律」のコーナーに出してみてはいかがでしょうか？
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：08/05/01 13:57
回答番号：No.1
この回答へのお礼ご多忙中、ご返事を頂戴して誠にありがとうございます。ご指導のように法律のコーナーに、質問をしてみます。書面にて失礼ながら厚く御礼を申し上げます。　　nikomiya
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