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質問
質問者：komatta59 サブリース契約について
困り度：
  • 困っています
 　２年９ヶ月前に福岡に投資用新築アパートを購入しました。そもそもこのアパートの購入に踏み切った大きな理由は、３０年一括借上のサブリースがついているから安心ですと強く勧められたからです。
　この契約は、賃貸料を当初５年間は想定家賃の９０％に固定し、その後は１年ごとに協議・見直すというものです。しかし、先般契約相手先のア○マンショップから福岡は新築物件が供給過剰で家賃が大幅に下がってきている、当初の家賃を保証することは困難、これからはいままでの家賃が保証できないので２５％減額したいと提案されました。実際は、賃貸料（保証家賃）と業者の転貸収入とは同程度でそれほど大きな逆ざやにはなっていません。契約には解約権が留保されているので、減額を断れば契約が解除される可能性がありますが、そうなった場合、解約権の乱用で信義則違反を問えないものでしょうか？
質問投稿日時：08/04/06 09:25
質問番号：3926164

回答

 
回答者：ok2007ok 保証期間中における相手側の申出による家賃の減額請求であり、それに合意できず契約を解除するため、信義則違反は問われません。ご安心下さい。違約金等を取られる可能性があるケースは更新時以外に契約の解除を要求したり、また契約書に記載があるとは思いますが、解約申出期限を過ぎてからの申出であった場合などが考えられます。この点は再度契約をご確認お願い致します。

過去の判例では、サブリース契約の場合であろと、普通建物賃貸借契約である限り、借地借家法32条1項の賃料減額請求(強行規定)が可能という結論が出ております。これは家賃保証金額が市場の変動によって相場水準から乖離した場合、契約条件に関わらず貸主・借主の双方に家賃保証額の増減請求が認められる権利となり、サブリース業者側の減額請求が妥当として認められるケースが大半です。

対策としては、賃料減額ができない旨の定期借家契約を結ぶことです。そうすることにより、契約期間中の賃料減額リスクを低減することが可能です。
種類：回答
どんな人：一般人
自信：自信あり
回答日時：08/04/29 17:54
回答番号：No.1
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この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)
 
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